为进一步规范和推进城口县城市更新项目有序实施，根据《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》（国办发〔2020〕23号）《重庆市城乡规划条例》《重庆市城市更新管理办法》（渝府发〔2021〕15号）《重庆市全面推进城镇老旧小区改造和社区服务提升专项行动方案》（渝城办〔2020〕14号）和《重庆市规划和自然资源局关于印发<城市更新项目规划和用地管理的指导意见（试行）>的通知》（渝规资〔2022〕29号）《重庆市城市更新规划设计导则》（YGZB01-2022）等规定，结合实际情况，印发《城口县城市更新项目管理操作细则》（城府办发〔2022〕85号）（以下简称《操作细则》）。为便于各单位和社会公众广泛知晓政策内容，对《操作细则》作如下解读。

一、起草背景及过程

根据党的十九届五中全会提出实施城市更新行动的决策部署，贯彻落实习近平总书记关于城市建设的重要指示精神和重庆市“十四五”期间“一区两群”区域战略工作思路，城口县规划和自然资源局认真学习中央文件精神，按照市级文件要求开展《操作细则》制定工作，并广泛征求社会公众、市级部门和县级部门意见。2022年4月在县政府会议室召集专题会讨论修改，4月中旬在城口县人民政府网站公开征求社会公众意见，5月经市规划和自然资源局审查并按意见修改，最终于县第十八届人民政府第11次常务会议审议通过后印发《操作细则》。

二、主要内容

《操作细则》严格对标对表国家和市级法律法规和政策规定，结合我县实际，主要分为8部分，合计17项重点工作。

第一部分“适用范围”。明确了操作细则适用范围为城市规划区（建成区）内拆旧建新项目，提出了限制条件，为整个操作细则起草确定了框架。

第二部分“开展现状调查”。对拟实施城市更新改造的房屋，明确应开展不动产权属调查、现状测绘和资源普查，形成真实有效的土地、房屋权属调查现状成果，确保拟改造房屋无权属纠纷，并考虑部分拟改造房屋存在无证、与证载面积不相符、房屋交易但未办理转移登记、原权利人死亡涉及继承等特殊情况并依法依规提出了解决方式，为城市更新项目实施奠定基础。

第三部分“规划方案管理”。提出城市更新项目实施必须坚持规划引领，明确了规划编制和规划审查的职责分工、工作流程和政策体系。由县住房城乡建委或辖区街道负责编制城市更新规划设计方案，严格遵循《重庆市城市更新规划设计导则》开展编制工作，对因退距造成面积减少、建房面积增加、联合建设等5类特定情况，可以按照流程审批后纳入规划编制，满足不同群众的居住、改造需求；对编制好的规划设计方案，明确由县规划和自然资源局负责按流程组织审查，并出具审查意见。

第四部分“规划许可管理”。对审批通过的城市更新规划设计方案应严格执行，体现规划的刚性约束力。在城市更新规划区内进行房屋改造的业主，经主管部门对第三部分5类情况分类审查通过后，及时办理《工程规划许可证》。对涉及占地面积、建筑面积增加的，还需按规定缴纳城市配套费，并结合城口县划拨转出让相关规定，足额缴纳土地出让价款。

第五部分“建设过程管理”。为避免无序建设行为，严控新增违法建设总量，对城市更新建设项目实行全过程监管。由主管部门按照设计方案对拟建设区域放线、打桩定界，对改造建设项目实时进行监督检查，发现问题立行立改，严防违规建设行为发生。建设完工后，开展联合验收并办理规划核实验收意见。

第六部分“用地管理”。从供地方式、价款补缴标准2个方面明确了政策体系。提出了以协议出让方式保证土地合法供应路径，并对协议出让后3类具体情形的土地价款缴纳做了阐述。

第七部分“不动产登记”。就改造完成后不动产登记办理做了说明，从而对城市更新建设项目管理整套工作流程形成了闭环。

第八部分“其他事项”。对操作细则施行时间进行了说明。因部分政策体系变化，为便于土城老街房屋自主改造顺利推进，针对土城老街自建房改造（三期），仍参照《城口县人民政府办公室关于印发<土城老街居民房屋自主改造工作实施方案>的通知》（城府办发〔2017〕52号）文件执行。

三、《操作细则》亮点

（一）调查确权，解决产权办理。部分老旧小区的房屋因年代久远和老百姓法律意识淡薄，没有办理房屋产权证。现在为了房屋的融资功能和继承问题，需要办理不动产登记，可以通过本次调查确权完善不动产登记。

（二）解决规划区内只能“四原原则”、“三原原则”建房的政策约束。过去很长一段时间在规划区内的房屋因为城市整体拆迁建设，原则上不准老百姓拆旧建新；或者确实因D级危房不能居住原因，又暂时不拆迁的，只能按照“四原原则”或“三原原则”审批建设。因此很多老旧房屋“等政策”，造成老百姓意见很大。本《操作细则》充分征求老百姓意见，并突破原有政策约束，为规划区内拆旧建新建房给予政策支持。

（三）审批流程的刚性约束，提升政府公信力。过去拆旧建新审批不够公开透明，存在暗箱操作风险，影响政府公信力。本《操作细则》审批流程科学合理，社会广泛参与，部门规范审批，政府严格把关，避免部门、个人做人情，一视同仁，提高老百姓满意度。

（四）功能配套、面积增加，解决老百姓宜居难题。老旧小区的房屋因年代原因，大多功能不配套，特别是没有卫生间，设施简陋，导致群众生活起居极不方便。《操作细则》规定可以根据家庭实际情况完善居住功能，增加厨房、卫生间等，或平房在符合条件下适当增加楼层，解决房屋宜居难题。

（五）小区统一规划、政府配套，完善基本功能。老旧小区大多为居民区，是随着城市扩充逐步自发形成的聚居区。因此缺乏统一规划，功能单一，没有配套设施。随着政策的调整，不再“大拆大建”，党中央国务院非常重视生活在这些小区的老百姓，通过实施“老旧小区改造”的“拆、改、留”，优化小区布局，增加配套设施，改善基础设施，让老百姓有更多获得感。

（六）一宗地一个土地性质，规范用地审批。老百姓的房屋基本都是“边建边用、边用边扩”，再加上过去老百姓对土地性质不重视，造成一宗地既有国有土地也有集体土地，无法完善不动产登记。《操作细则》对这类情况有了明确的办理意见和办理办法。

（七）合理增加容积率、补缴土地出让价款，体现社会公平性。过去因为审批依据问题，不能突破原有建筑面积，老百姓即使有建房需求，但无法解决居住问题，也就没有建房的积极性。现在有了老百姓同意的规划方案，可以适当增加面积，充分调动老百姓建房积极性，同时补缴土地出让价款也进一步体现政府的公平性。